Keresendő szöveg:


Építőipari lánctartozások és a tervezési díjak
MÉK / Dr. Gáts Andrea
2011. június 24., péntek

A válság időszakát éljük, az építőiparban különösen. A tervezési piacon sokak által már korábban tapasztalható volt a mára már elhúzódó válságjelenség, ami a következőkből áll.

A piac beszűkült, a tervezők iránti kereslet csökkent, ugyanakkor a tervezett beruházások nagy részét ugyanazon irodák, sok esetben monopolhelyzetben lévő konzorciumok viszik el.

Ennek nyilvánvaló formai oka, hogy a pályázati kiírások szigorú feltételeinek a generáltervezésre vállalkozó irodák egy része – éppen a köztartozások miatt – nem tud megfelelni.

A tervezők többsége számára tehát a nagyobb munkák közül csupán a kevés hazai, többségében külföldi tőkével történő magánberuházások jöhetnek szóba. Az ilyen tervezési feladatok elvállalása a projektcégek megjelenésével és a beruházás lebonyolítók etikátlan közreműködésével egyre nagyobb rizikóval jár. A valódi tulajdonos (nevezzük ingatlanfejlesztőnek) az esetek többségében külföldi, de a telek megvásárlásához kizárólagosan külföldi tulajdonban álló Magyarországra bejegyzett céget hoz létre. Gyakran maguk a cég ügyvezetői is külföldiek, helyettük magyarországi kézbesítési megbízott áll rendelkezésünkre (vagy ő is utolérhetetlen). Tovább bonyolódik a helyzet, ha az ingatlanfejlesztő a telektulajdonos cég mellé létrehoz, vagy megbíz egy lebonyolító céget, amely a saját nevében köti meg a tervezési, illetve építési szerződéseket. Ennek gyakorlati haszna van számára: a kifizetetlen tervezők és kivitelezők ne közvetlenül a telek tulajdonosával (az építtetővel), hanem egy velük szerződő olyan céggel szemben léphessenek fel, aki mögött a követelések biztosítására fedezet nincs. Így a beruházás biztonsággal folytatható, a telek tulajdoni lapján csupán a finanszírozó bank követelései szerepelnek, keretbiztosítéki jelzálogjog, vagy opció formájában. Szabad tehát az út a plázák és bevásárlóközpontok leendő bérlőivel való megállapodások megkötésére.
Tapasztalatom, hogy az ilyen típusú beruházásoknál nem a tervező, hanem a megrendelő szállítja a szerződést, amelyek 20-50 oldalas külföldi szerződések nyers fordításai, néhol nemhogy a magyar nyelv, a magyar jog szabályainak sem felelnek meg. A tervezők ugyanakkor nincsenek abban a helyzetben, hogy a szerződési feltételeken változtassanak, vagy ezek átszerkesztéséhez szakszerű jogi segítséget vegyenek igénybe. Külön cikket érdemelne, mire kell törekednünk és melyek azok a feltételek, amelyeket semmi esetre sem szabad elfogadni.


Az átláthatatlan szerződéses kikötések egyenes következménye, hogyha a megrendelőnek eredetileg sem állt szándékában a teljes munkadíjat kifizetni, mindig akad olyan passzus, amelyre hivatkozva ezt ő megteheti. A megrendelő gyakorlatban tehát nem egyszerűen fizetési késedelembe esik, hanem – pl. finanszírozási nehézségek esetén – vélt vagy valós kifogásokat támaszt, vagy megváltozott megrendelőinek (pl. telektulajdonosok, leendő bérlők, üzemeltetők) eltérő elképzeléseit próbálja az eredeti terveken átvezettetni anélkül, hogy a tervmódosítást megrendelné.

Ezek a problémák rendszeresen a kiviteli tervkészítés fázisában jelentkeznek és az eltérések olyan mértékűvé válnak, hogy a kiviteli tervek eltérnének az eredeti építési engedélytől és a tervdokumentációtól. A megrendelők azonban az építési engedélyezési tervdokumentáció módosítását a beruházás költségei közé rendszeresen nem állítják be. Sőt, idő hiányában nem is akarják a módosítást kérelmezni, felvállalják inkább a fennmaradási engedéllyel járó bírság kifizetését, amely öszzességében, idő- és költségráfordítást tekintve számukra olcsóbb. Úgy tűnik, itt csupán minket zavar a kiviteli tervet készítő tervezők, vagy a tervellenőr felelőssége, akik az ilyen eljárásokban szakmai felelősséget kell, hogy vállaljanak.

Az utóbbi idők tapasztalatai azt mutatják, egy adott beruházás végső befejezéséig (pl. használatbavétel) van csupán esély arra, hogy a külföldi beruházó rákényszerüljön a jogosan elkészült munkák végső elszámolására. Kifizetetlen számlák után akkor van esélyük továbblépni, ha a felfüggesztett tervszolgáltatásra tekintettel a beruházó rákényszerül a hátralékok kifizetésére, mivel nem talál olyan Magyarországon bejegyzett más tervezőt, aki hajlandó volna ellentervet készíteni, vagy mások munkáját jogosulatlanul felhasználni. A kollegialitás ily módon való működése előbb vezet az ügyek békés lezárására, mint a hosszadalmas és költséges pereskedés.

Természetesen, ha a megrendelő tervhibára, vagy egyéb szerződésszegésre hivatkozva szintén követelést támaszt, az ettől függetlenül továbbra is érvényesíthető lesz a mulasztott tervezővel szemben. Ekkor azonban már a megrendelőnek kell bizonyítania állítását, és ő válik felperessé egy olyan perben, ahol a költségeket neki kell előlegezni. Ha utóbb a tervezői szerződésszegés bebizonyosodna, a tervezőnek azokért a károkért is helyt kell majd állnia, amelyet az általa felelősen közzétett közleménnyel a beruházás leállítása, késleltetése kapcsán okozott.

Közös kincsünk a szolidaritás, ezért fontos ennek kamarai garanciáit is kiépíteni, a beruházói oldalról várható fellépéseket előre kivédeni. A szakmai kamarák hathatós segítséget tudnak nyújtani tagjaiknak a közlemények közzétételével, amelyek azért válnak erőssé, mert a kamarai tagság minden szakmagyakorló számára kötelező. Ugyanakkor a kamarának is meg kell védenie magát azoktól a ritka esetektől, amikor a beruházói oldal magatartása valóban jogos volt. Fontos tehát, hogy a közlemények kamarai honlapon vagy újságban történő közzétételekor azok valóságtartalmáért maga a tervező feleljen. A fentiekre tekintettel: a Magyar Mérnöki Kamara a tagok által közzétett közleményekben foglaltak tartalmát nem vizsgálja, azok valóságtartalmáért felelősségét kizárja.
Szükségesnek ítélem azt is, hogy az ilyen jellegű nyilatkozatoknál a tagok által eredetiben aláírt olyan közleményeket fogadjanak csak be, ahol lehetőség szerint a szöveg tényszerű, csupán a helyszín és a beruházás megnevezésére szorítkozik és nem tartalmazza a – már szubjektív megítélés tárgyát képező tartozásba esett – megbízó nevét.

Az építész kamaránál több esetben is előfordult, hogy a tervezőket cserbenhagyó beruházó megváltozott elképzeléseire külföldi (osztrák, svéd) tervezőket próbált felkérni, mivel rájuk a magyar tagokra kötelező etikai-fegyelmi szabályok nem érvényesek.

A tapasztalataim azonban egészen pozitívak, a külföldi tervezők felvették a kapcsolatot magyar társaikkal és mindkét esetben elzárkóztak a munka elvállalásától.

Ügyvéd, jogalkotási szakjogász
A MÉK Jogi szakértője
 

Dél-Dunántúli Építész Kamara | 7624 Pécs, Boszorkány u. 2. C023 | tel: 72/520-505