300 m2 - felmérés és tanulság

Az egyszerűsített eljárással kapcsolatban feltett kérdésekre az elmúlt napokban meglepően sok válasz érkezett a Kollégáktól. Érdemes, bár nem könnyű a végigolvasásuk. Az érdeklődés mértéke, és az írások tartalmi gazdagsága már jelzi, hogy kiemelkedően érzékeny területről van szó.

Kevés pozitívumról szólnak a szövegek, de a javaslatokból kiolvasható a gyakorló építészek elkötelezettsége az épített környezet megvédésére és fejlesztésére, illetve igényük a jogszerű és átlátható feltételekre. Az összefoglalót és az összegyűjtött írásokat a DDÉK megküldte az Építészeti és Építésügyi Helyettes Államtitkárság Építésjogi és Hatósági Főosztályának.

Szakmai összefoglaló

az új lakóépület építésére vonatkozó egyszerű bejelentés bevezetésének első évi tapasztalatairól

  1. A jogszabályi környezet

Az építésügyi jogszabályrendszer átfogó és teljeskörű módosítására 2015-ben született kormányzati szándék és akarat – kiemelten a bürökrácia csökkentésére fókuszálva. A szakmagyakorlókat képviselő kamarák az elképzelést támogatták, a megvalósítását célzó intézkedések összeállításában részt vettek. Kiemelten fontosnak tartották azonban, hogy egyrészt a jogalkotás előkészítési folyamatában a jogalkalmazók (beruházók, tervezők, kivitelezők, az építésügy egyéb szereplői, valamint a hatósági ügyintézők) érdemben is vegyenek részt, másrészt az új szabályrendszer elsajátítására megfelelő idő – legalább 6 hónap – álljon rendelkezésre.

Az 1567/2015. (IX. 4.) Korm. határozat 2016. december 31-i határidőt szabott a 160 m2 hasznos alapterületet meg nem haladó lakóépület építésének egyszerűsített eljárásmenete kidolgozására. Az egyeztetés folyamatát nem lezárva, és a betanulási időt kiiktatva 2015. december 29-én megjelent és a kihirdetését követő naptól(!) érvénybe lépett a 300 m2-es néven ismertté vált rendelet. A kapkodva bevezetett rendelet és a hozzá kapcsolódó jogszabályok használhatóvá tétele érdekében azóta több mint 40 új jogszabály, illetve módosítás született.

A szakmagyakorlóktól a legtöbb negatív észrevétel a jogszabály-özön miatt érkezett hozzánk. Követhetetlennek tartják a folyamatos változásokat, nehezen tudják megállapítani, hogy az adott pillanatban milyen előírásoknak kell megfelelni, illetve az elkészített tervdokumentáció éppen megfelel-e az éppen aktuális előírásoknak. Hiányzik a módosítások magyarázata, és ebben a kamarák sem tudnak segíteni, mert ugyanúgy a közlönyökből értesülnek csak a változásokról. A kötelező továbbképzések rendszere nem igazodik a jogszabályváltozásokhoz, a fizetős budapesti előadások nem tudják helyettesíteni a szakszerű kormányzati tájékoztatást. A változtatásoknál nincs türelmi idő, így sokszor megkezdett tervezési folyamatokat, vagy kész terveket kellett átdolgozniuk a tervezőknek, ennek többletköltségét pedig nem tudták érvényesíteni.

Elkapkodottak és átgondolatlanok voltak az új rendszer felállításához tartozó kormányzati lépések. A kamara sem tiltakozni, sem együttműködni nem tudott kellő hatékonysággal, aminek következtében a gyakorló építészek bizalma a szakpolitika és a szakmai érdekvédelem irányában is mélypontra süllyedtek.

Zavart és kárt okoz, hogy a 300 m2 alatti lakóépületekre önálló eljárás, tervdokumentáció, felelősségi körök, díjazás, ellenőrzési szabályok lettek megállapítva. Az egyszerűsített eljárások pozitívuma akkor jelenik meg, ha egy egységes rendszeren belül, azonos minőségi és tartalmi követelmények mentén a meghatározott épülettípusoknál egyes adminisztratív lépések elhagyhatóak.

  1. Az egyszerűsített eljárás hatása a tervezési munkára és a tervezési díjakra

A politika szándékának megfelelően az építtetők kezdetben csak arra figyeltek, hogy engedély nélkül lehet építkezni. Ebből azt a következtetést vonták le, hogy a tervezés elvesztette jelentőségét, a tervező pedig egy élősködő a nyakukon, ami hatalmas károkat okozott az egyébként bizalmat igénylő kapcsolatban. Amikor megértették (illetve a szakmai szervezetek elérték), hogy az általános és helyi szabályok egy részét továbbra is be kell tartani, sokan szívesebben kértek volna ismét inkább engedélyt. Különösen igaz ez az alapadatok beszerzésének nehézségei, és az előírások bonyolultsága miatt.

Az egyszerűsített bejelentéshez szükséges tervi tartalom többször, és nehezen követhetően változott. A józanul gondolkodó építtetők és tervezők nem reklamáltak a tervezési munka megváltozása miatt, hiszen a terv eddig is, és ezután is az épület megvalósítását szolgálja. A kivitelezésre alkalmas tervdokumentáció előírása önmagában kedvezően befolyásolhatja az építészeti minőséget, habár a vázlatterv – jóváhagyási - kiviteli terv hármas tagolás mindig is jelen volt a rendszerben. A korábbi rendeletekkel a tervek kötelezően, nyilvánosan dokumentálandó tartalmát érintették. Kívánatos lenne a kommunikációban megjeleníteni a kiviteli terv lényegét és értelmét, hogy az Építtetők számára is világos legyen ennek haszna.

A permanens változások a futó tervezési szerződésekben az építtetőknek jelentettek nem várt többletkiadást, vagy a tervezőknek kellett anyagi veszteségként lenyelniük. Amennyiben az Építtetők megértik a részletesebb tervezés szükségét és előnyét, úgy az ezzel járó költségek is beépülnek az építési költségek közé. Fontos lenne a minimális tervezési díjak kamarai szabályozásának lehetőségét megadni, és nem csak a 300 m2 alatti épületekre!

  1. A tervdokumentáció tartalma és a kötelező szakági munkarészek

Az építtetők, ha vonakodva is, de elfogadják, hogy a korábbinál részletesebb szakági dokumentációkkal is megtámogatott tervek alapján építkezzenek, de az épületgépészeti és villamos rendszertervek „értelmét” még a szakági tervezők sem értik. Ez a munkarész nem tesz hozzá érdemi tartalmat, így vagy készül tényleges (gyakran felesleges) kiviteli terv, vagy csak valami, amit az építésfelügyelet remélhetőleg elfogad annak. A tervezési többletköltségek mérséklésére generál helyett önálló szakági szerződések születnek, ami rontja az egyeztetett terv létrejöttének esélyét.

A 312/2012. (XI. 8.) Korm. rendelet 8. melléklete (Az építészeti-műszaki dokumentáció tartalma) és a 191/2009. (IX. 15.) Korm. rendelet 1. melléklete (A kivitelezési dokumentáció tartalma) részletesen rendelkezik arról, hogy mi a dolga a tervezőnek. Az egyszerűsített eljáráshoz szükséges tervi tartalmat ebben az összefüggésben és azonos terminológiával kell meghatározni.

Az építészek és a szakági tervezők együtt dolgozása élő probléma. Azoknak a tervezőknek, akik eddig is csak generál tervezést vállaltak – általában a városi, igényesebb építtetői réteg megbízottjainak – nem jelentett változást a tervezés, hiszen a korábbi, szakágakat is összefogó munkájukat folytatják, ehhez kipróbált, megbízható szakági tervezőkkel állnak munkakapcsolatban.

Azoknak a tervezőknek, akik egyéni vállalkozóként, vagy ÁFA-mentes kisvállalkozóként folytatják tevékenységüket, a generál tervezés nem vállalható, elsősorban adóügyi, de felelősségi oldalról sem. A szakági tervezés ezekben az esetekben nehezebb, egyrészt az építtetők nehezen látják be a szükségességét, másrészt a szakági tervezőket is nehezebb megtalálni, külön szerződést kötni velük. A szakágakban amúgy is komoly kapacitás gondok várhatóak a kötelező kiviteli tervkészítési kötelezettség miatt!

Amennyiben a szabályok végre rendezettek és érthetőek lesznek, akkor egy időre nyugalomra lenne szükség. Minden új rendszert meg lehet tanulni, és rutinosan alkalmazni. Az viszont bizonyíthatóan kimutatható, hogy micsoda károkat okoz a káosz és a jogi cunami, mely az energiák nagy részét elveszi az alkotó munka elől.

  1. Az építési hatóság és az önkormányzati főépítész szerepe

A jogbizonytalanság itt érhető leginkább tetten. A tervezők teljesen magukra lettek hagyva. Az építési hatóságok, akik a szükséges információkkal rendelkeznek, nem adhatnak hivatalos tájékoztatást. Települési főépítész kevés helyen van, a szakhatósági ügyekben pedig nem mindig tájékozott. Aláírt dokumentumot, vagy elektronikusan elérhető tájékoztatást a betartandó követelményekről, előírásokról a tervezők nem tudnak beszerezni, így felelősségük beláthatatlan. Akik eddig is jó kapcsolatban voltak az építési hatóságok képviselőivel, személyes kapcsolatuk révén megtudhatják a szükséges információkat, akik ilyennel nem rendelkeznek, légüres térbe kerültek. A jogalkotó szándéka a HÉSZ-ek szerepének csökkentése, a települési kézikönyvek bevezetése, ami elsősorban a kistelepüléseken tovább rontja a helyzetet.

A korábban hatóságoknál dolgozó kollégák tudását nagy kár lenne elveszíteni, mert az önkormányzatoknál a településkép-védelem területén hasznosítható lenne. Ehhez elengedhetetlen, hogy a 300 m2 alatti épületek vonatkozásában a helyi közösség előírásai érvényesíthetőek legyenek, és az önkormányzatnak – véleményezési joggal - tudomása legyen az építési szándékokról.

  1. Az e-napló, mint feltöltési felület

A tervek feltöltése az elektronikus felület kezelése általában nem okoz problémát. Van néhány pont, ahol javítható lenne, ilyen pl. a dokumentumok kategorizálása, az eljárás fajták könnyebb kiválasztása, a hibás műveletekre való figyelmeztetés, használatbavétel után automatikus lezárás. Nem mindig egyértelmű, hogy mit hová kell feltölteni, nem lehet bejegyzésekre keresni, kigyűjteni. Nem megoldott, hogy az érdekeltek értesítést kapjanak az eseti bejegyzésekről. Sok futó munka esetén követhetetlen a napló.

  1. A kötelező tervezői művezetés

Felesleges és átgondolatlan döntés volt a kötelező tervezői művezetés bevezetése. Normális helyzetben a tervező örömmel kíséri figyelemmel az általa tervezett épület megvalósulását – tehát kötelező előírás nélkül is végzi a művezetést. Az ezen keresztül a tervező nyakába varrt felelősség aránytalan, jogilag vitatható.

Nem tisztázottak még pontosan a jogok és a felelősségek sem, az építészet és a szakágak közötti munka- és felelősség-megosztás. Az építtetők közül sokan felesleges kiadásként élik meg, hiszen mellette kell felelős műszaki vezető, és általában műszaki ellenőr is. Félő, hogy a várható későbbi perek után lehet csak tisztázni szerepét.

  1. Az ellenőrzés

Az egyszerűsített eljárásban hatóságként most már csak az építésfelügyelet vesz részt, ezzel a hatósági helyzet is egyszerűsödött. A tervek előzetes ellenőrzése abszolút megszűnt, bár azok tartalmát eddig sem vizsgálták, csak a dokumentáció teljességét. A megnövekedett feladat ellátására nem tudjuk, milyen állománnyal rendelkeznek az építésfelügyeletek. Eddigi tapasztalatunk, hogy az ellenőrzések nagy része az e-napló távoli elérésén keresztül történik. A helyszíni ellenőrzéseken elsősorban a kivitelezést, azon belül a naplóvezetést, a résztvevőket és azok jogosultságát ellenőrzik. A kiviteli tervek meglétét, a tervezők jogosultságát, a terv szerinti építést nézik, de a tervek tartalmát, a jogszabályoknak, HÉSZ-nek való megfelelését nem. Ez utóbbit már csak azért sem, mert ezeket az előírásokat egyáltalán nem, vagy csak felületesen ismerik. Ez még nagyobb felelősséget ró a tervezőkre.

A felügyelet személyi állománya, ellenőrzési kapacitása a töredéke az építéseknek. Ebből következően a szabálytalanság az eddigi mértéket bőven felül fogja múlni.

Bizonyos számú ellenőrzésre a jogszabály szerint a kamarákat is meg kell hívni, van megye, ahol ezt betartják, de az ellenőrzés a kamara szempontjából is formális, csak a jogosultságok ellenőrzésére terjed ki, ami elektronikusan is megoldható, nincs szükség hozzá helyszíni szemlére. A tervekhez a kamaráknak nincs hozzáférésük, így ha lenne rá megfelelő kapacitásuk, akkor sem tudnák ezt a feladatot elvégezni.

  1. Egyéb hatóságok, a bankok az új rendszerben

A banki netes felületeken hitelnyújtáshoz szükséges tájékoztatók a (KHB kivételével) nincsenek. Nincsenek tisztában azzal, hogy 300 m2 alatti lakóépületek akár háromféle (312-es 456-os és 155-ös ) jogszabály alapján is  dokumentálódhattak, attól függően, hogy a terv szállításakor épp mi volt érvényben. Ennek megfelelően az ügyfélszolgálaton dolgozók a legváltozatosabb kérésekkel fordulnak az ügyfél felé, hol építési engedélyt, hol e-napló feltöltést igazoló dokumentumot kérve, ezeket hatósági pecséttel vagy anélkül kérve, és nem értik, hogy egyik ügyfél miért tud adni, a másik miért nem. Ez alól egyik bank sem kivétel, egyszerűen nem volt elég idő a munkatársaikat felkészíteni, tovább képezni. Fontos lenne, ha jelzálog jogosultként elektronikusan hozzáférhetnének a tervi anyaghoz, mert ahány bank, annyiféle-fajta példány nyomtatott, szakági tervezőkkel eredeteiben aláírt dokumentáció és mellékelt, tervezői jogszabályt is magyarázó nyilatkozat.

  1. Az építési minőség, az épített környezet

A jogbizonytalanság miatt lesújtó a tervezők véleménye. A legtöbben szükségesnek tartják a jogszabályok egységes alkalmazását segítő és ellenőrző hatósági szerep visszaállítása. Van olyan vélemény mely szerint csak választhatóvá kell tenni az egyszerűsített eljárást, amennyiben a tervező és az építtető vállalja ennek felelősségét. Az építési engedéllyel nem önmagában volt gondja (ha volt) az építtetőknek, hanem az eljárás bonyolultsága miatt. Az eljárást kellett volna egyszerűsíteni, és nem az egészet eltörölni.

Az önkormányzatok szerepét megalázóan korlátozták a saját településük arculatának kialakításában. Bár a településkép védelmi törvény látszólag ebben az irányban tesz lépést, ám a törvény 8. §-a a 300 m2 alatti lakóépületeket kihagyja a véleményezési jogkörből, illetve a bejelentési eljárás lehetőségét csak az „egyszerű bejelentéshez kötött építési tevékenységnek sem minősülő építési tevékenységek”-hez rendeli. Az Étv. 13.§-ba a figyelembe veendő szempont közé bekerült a településkép védelem követelménye, de nem világos, hogy ki fogja ellenőrizni annak érvényesülését? Építészeti és tájépítészeti értelemben a településkép védelme és a településképi követelmények előírása jobb lenne, ha megmaradna a HÉSz és az SzT keretei között.

Az építés minősége alapvetően a résztvevők lelkiismeretességétől függ. A túl sűrű jogszabályváltozás és a betarthatatlan elvárások (nem elérhető szabványok, egymásnak ellentmondó jogszabályok) bizonyosan rontanak a helyzeten. A gyakorlat egyértelműen rámutat arra, hogy az egy család számára épülő ház megvalósulását egyszerűsítő szándékon messze túlmutat az új eljáráshoz kapcsolódó, megfogalmazott keret és tartalom. Az új eljárás az épített környezet alakításának minőségére egyértelműen negatív hatással van, abban a helyzetben, amikor minden szükséges segítséget meg kellene adni a beruházóknak, tervezőknek, hogy az adott épület a magyar kultúrában gyökerező, az értékrenddel összhangban lévő, és az adott táji és épített környezetbe illeszkedő legyen. Elvileg a tervezőtől elvárt a környezetébe illeszkedő épület tervezése. A HÉSZ ennek követelményeit fogalmazza meg, de ezen illeszkedési rendelkezéseket nem kell figyelembe venni. Ha nem veszi figyelembe a tervező, kijelenthető-e, hogy teljesítette az építési törvény elvárását? A gyakorlatban működő rendszer szerint igen. Az eredeti szándék a családok otthonteremtését hivatott segíteni. Ezzel nem tűnik összhangban lévőnek az a gyakorlat, mely szerint egy telken akárhány mérethatár alatti épület építhető.

Nagy probléma, hogy a szomszéd az eljárásból teljesen kizárt. Jogérvényesítése nehézkes és utólagos, de igazából a tájékoztatási kötelezettség hiányzik, hiszen lehet, hogy a tervezés elején még egyeztethetők lennének az érdekek.

  1. Felelősségbiztosítás

A tervezői felelősségbiztosítás bevezetése elhamarkodott volt, ma is még csak kialakulóban van a biztosítási piacon a tervezési feladatot lefedő termék. A jelenlegi termékek építési engedéllyel rendelkező tervekre lettek kitalálva. A biztosítók nem voltak felkészülve, késve ébredtek, pedig ez a kötelezés nem hirtelen jött. A meglévő biztosításokat és az új kötelezést nem tudják, nem akarják együtt kezelni. Félő, hogy az építtetők és jogászaik nagyon hamar rákapnak arra, hogy az épület esetleges kivitelezési, vagy bármilyen más - valós vagy vélt - hibáinak 'kijavítására' a tervezőket fogják meghurcolni, igényeiket feléjük benyújtani, a biztosítás terhére. Ez gyakorlat lesz, és fel fogja verni a biztosítási díjakat, a szakma presztízsét pedig ebben a szektorban a végletekig le fogja értékelni.

A tervezési munkát vállalkozásszerűen végző építészek körében jellemzően ma is van élő felelősségbiztosítás. Kötelezővé tétele a 300 m2 alatti épületeknél arra mutat rá, hogy ez a tevékenység aránytalanul magas kockázatot és különleges veszélyeket rejt.

Sokan nem tudják, hogy a biztosítás csak a műszaki hibákra terjed ki, hogy bírságokra – amik több százezres nagyságúak lehetnek egy szabálytalan építés esetén – semmilyen biztosítás nem vonatkozik!

 

Hogy lenne jobb?

Az 1567/2015. (IX. 4.) Korm. határozat részletezte először a ma csak „300 négyzetméteres”-nek nevezett fogalmat, a kis méretű lakóépület építésének egyszerűsített eljárásrendjét.

Füleky Zsolt helyettes államtitkár akkor így fogalmazta meg a célt:

„A tudomásulvételi folyamatnak a következők az alapfázisai: megszületik az építtetőben a szándék, hogy egy moderált méretű családi házat szeretne. Keres hozzá egy tervezőt, akivel együtt – vagy csak a tervező – megkeresik az illetékes főépítészt, aki megadja a területre érvényes paramétereket, amit figyelembe kell venni a tervezés során. Második lépésben készít az építész egy koncepció- vagy vázlattervet, amit Településképi Véleményezésre benyújt. Engedélyezés tehát nincs, hanem ezután elkészül a kiviteli terv kidolgozottságú építészeti műszaki tervdokumentáció, amit feltöltenek az ÉTDR-be. Amennyiben a hatóság 15 napon belül nem tiltja meg a tervezett építési tevékenységet, a kivitelezés előkészíthető: ilyen egyszerű. Ehhez kapcsolódóan természetesen mások a felelősségi viszonyok, és így tovább.”

Vagyis az eredeti – szakmánk által is támogatott – eljárás ez lett volna:

  1. főépítészi egyeztetés a beépítési paraméterekről
  2. településképi véleményezés
  3. feltöltés az ÉTDR-be
  4. 15 napos tudomásulvételi határidő
  5. építés kezdése, e-napló megnyitása

Ezekből mára csak az utolsó pont maradt…

Ha az 1. 2. és 4. pontok valamilyen formában visszatérhetnének, nagyobb biztonságban lennének mind az építtetők, mind a tervezők, az önkormányzatok pedig továbbra is felelős gazdái lehetnének településüknek.

Molnár Csaba
a DDÉK alelnöke 

Horváth András
a DDÉK elnöke